Đề xuất sửa quy định xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Giá đất cụ thể được dùng để làm gì?

Căn cứ quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

– Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

– Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, giá đất vụ thể là một trong những căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Quy trình xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường thu hồi đất

Quy trình xác định giá đất cụ thể
Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và các quy định khác hướng dẫn liên quan, cụ thể như sau:

(1) Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định sau đây:

– Xác định mục đích định giá đất cụ thể;

– Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;

– Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

– Thẩm định phương án giá đất;

– Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.

(2) Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có:

– Tờ trình về phương án giá đất;

– Dự thảo phương án giá đất;

– Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;

– Văn bản thẩm định phương án giá đất.

(3) Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các thành phần sau:

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;

– Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

(4) Đối với trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Các phương pháp định giá đất

Có 5 phương pháp định giá đất được quy định cụ thể tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

– Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. (Khoản 1 Điều 4)

– Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). (Khoản 2 Điều 4)

– Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. (Khoản 3 Điều 4)

– Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. (Khoản 4 Điều 4)

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. (Khoản 5 Điều 4)

Đề xuất sửa quy định xác định giá đất để bồi thường

Sửa đổi “quy định xác định giá đất cụ thể” thành “quyết định giá đất cụ thể” để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê… Việc quyết định giá đất cụ thể theo các nguyên tắc sau đây:.

1. Căn cứ nguyên tắc định giá đất tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, áp dụng phương pháp định giá đất tại Điều 5 Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

2. Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015 và tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để phù hợp với thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 hoặc trường hợp cần thiết khác.

3. UBND cấp tỉnh phải bảo đảm điều kiện về tài chính, nguồn nhân lực và điều kiện cần thiết khác để UBND cấp huyện thực hiện việc quyết định giá đất cụ thể được ủy quyền; hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn đã ủy quyền và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn mà mình ủy quyền; tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và lợi dụng chính sách để trục lợi cá nhân.

Đề xuất sửa quy định xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

4. Khi xác định giá đất cụ thể phải đồng thời xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp giá đất thấp hơn giá đất xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định bằng giá đất được tính theo hệ số điều chỉnh giá đất.

5. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.

6. Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất không chịu trách nhiệm đối với các nội dung về quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, việc xác định tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật đã được cơ quan Nhà nước, người có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch và pháp luật khác có liên quan.

Đồng thời, tại Dự thảo cũng đề cập đến việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Theo đó, UBND cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo hình thức Hội đồng hoạt động thường xuyên hoặc Hội đồng hoạt động theo vụ việc phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.