Hãy cũng Vaxidi đánh giá và dự đoán 1 số nét chính về nhu cầu nhà ở và bất động sản trong năm mới 2023 này.
Nhu cầu mua bất động sản ở mức cao
Báo cáo tâm lý người tiêu dùng và các xu hướng bất động sản (BĐS) đầu năm 2023, Consumer Sentiment Study – CSS vừa công bố cho thấy, 68% người được hỏi cho biết họ sẽ mua nhà, đất trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ người dự định mua BĐS trong năm 2023 là 46% với đối tượng chưa có BĐS nào, 79% với những người đang sở hữu 2 BĐS và lên đến 87% ở những người đã có trên 3 sản phẩm địa ốc. Bên cạnh đó, nhiều người Việt cũng sẵn sàng chi từ 40% – 60% tổng thu nhập để trả góp vay mua nhà. Những số liệu này cho thấy, nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân luôn ở mức cao.
Đáng chú ý, dữ liệu có sự phản ánh dịch chuyển rõ rệt về mối quan tâm đối với loại hình BĐS sơ cấp và thứ cấp. Nửa cuối năm 2022, tỷ lệ mong muốn mua BĐS sơ cấp và thứ cấp là tương đương nhau. Tuy nhiên, sang đến đầu năm 2023, hơn 60% người tham gia khảo sát cho biết họ sẽ mua BĐS sơ cấp, tỷ lệ người muốn mua BĐS thứ cấp chỉ còn 37%.
Thực tế, xu hướng này đã diễn ra từ 2-3 tháng cuối năm 2022 khi nhiều chủ đầu tư đưa ra những chính sách thanh toán linh hoạt hoặc có động thái giảm giá khiến thị trường BĐS sơ cấp trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua và nhà đầu tư BĐS.
Ghi nhận trên thị trường, các dự án sơ cấp ra hàng trong nửa cuối năm 2022 đều đạt tỷ lệ hấp thụ cao. Đơn cử tại dự án Hanoi Melody Residences (Tây Nam Linh Đàm), lượng hấp thụ các tòa đã mở bán lên đến hơn 90% chỉ sau vài tháng ra mắt. Các dự án pháp lý rõ ràng, vị trí và chính sách bán hàng hợp lý khác cũng có diễn biến tương tự khi thu hút lượng quan tâm đông đảo.
Giá chung cư tại các đô thị lớn khó hạ nhiệt
Theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quân 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021.
Nếu so với quý I/2019, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%, sau 16 quý tăng liên tục. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá chung cư năm 2023 vẫn sẽ khó giảm do nguồn cung rất ít, trong khi nhu cầu nhiều và liên tục duy trì ở mức cao.
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động.
Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỉ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TPHCM. 2 thành phố này chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hằng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu m2.
Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tế còn một khoảng cách lớn so với kỳ vọng đặt ra. Những bất cập này đang được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tập trung chỉ đạo Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan tập trung tháo gỡ với nhiều giải pháp đang được quyết liệt thực hiện nhằm góp phần thúc đấy nhà ở xã hội, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững.
Nguồn cung cấp nhà ở sẽ được cải thiện
Nhận định về nguồn cung nhà ở trong năm 2023, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, nếu lạm phát tiếp tục được duy trì dưới mức 4,5%; tỷ giá được kiểm soát; thị trường bất động sản có các chính sách được ban hành theo hướng thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường, cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân; cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thì bắt đầu từ cuối quý I-2023, những dự án phù hợp với nhu cầu thị trường có khả năng sẽ được khai thông. Qua đó, các dự án như: Nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước sẽ đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Càng về cuối năm, nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường càng được cải thiện. Tuy vậy, các chuyên gia cũng dự báo, lực cầu cũ chưa được đáp ứng sẽ tiếp tục duy trì, song có thể giảm do thu nhập và việc làm khó.
Để thị trường “ấm” lên, các chuyên gia bất động sản cho rằng cơ quan quản lý nhà nước cần đưa ra các chính sách hướng đến mục tiêu duy trì sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản; đẩy nhanh quá trình sửa luật đang tạo rào cản để tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường. Đặc biệt, trong bối cảnh nhiều ngành sản xuất bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế thế giới, rất cần các chính sách kích hoạt sự phát triển của thị trường bất động sản, làm đòn bẩy thúc đẩy cho các ngành sản xuất đang bị đình trệ như: Vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị, vận tải, thậm chí ngành hàng điện tử, tiêu dùng… phục vụ người dân mua sắm khi về nhà mới. Bên cạnh đó, Tổ công tác của Chính phủ cần sớm đưa ra các kiến nghị cụ thể để tháo gỡ nhanh các nút thắt pháp lý đã và đang tạo rào cản cung cấp nguồn hàng vào thị trường.
Để quản lý phát triển nhà ở và thị trường bất động sản ổn định, bền vững, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong năm 2023, Tổ công tác liên ngành tiếp tục xuống các địa phương thực hiện nhiệm vụ được giao của Thủ tướng Chính phủ, rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp nhằm đẩy mạnh phát triển các dự án.
Đồng thời, Tổ công tác tiếp tục triển khai một số nhiệm vụ thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30-1-2022 của Chính phủ, tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy triển khai hiệu quả chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, khắc phục lệch pha cung – cầu sản phẩm bất động sản, chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp.
Thời điểm hấp dẫn để sở hữu nhà ở thực giá hợp lý
Trong Báo cáo về tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam, 80% người tham gia nhận định giá địa ốc sẽ tăng trong 1 – 5 năm tới, với 40% dự báo mức tăng là 5 – 10% và 23% cho rằng giá nhà, đất sẽ tăng trên 10%. Điều này cho thấy, khách hàng và nhà đầu tư vẫn có niềm tin rất lớn vào khả năng phục hồi của BĐS trong năm 2023.
Về loại hình sản phẩm, đa số chuyên gia đều nhận định giá chung cư khó có thể giảm thêm. Tại Hội thảo diễn ra ngày 3/1 vừa qua, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư rất khó hạ, nhất là trong bối cảnh nguồn cung dự án khan hiếm hiện nay. Hơn nữa, tâm lý của người dân trong bối cảnh lạm phát cũng có xu hướng đổ tiền vào bất động sản như một kênh tích trữ an toàn. Đáng chú ý, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh.
Có thể thấy, khi nhiều chủ đầu tư các dự án đang triển khai mạnh tay chiết khấu cho người mua, đây chính là cơ hội có 1-0-2 để người mua “săn” hàng tốt giá “hời” trong bối cảnh giá BĐS thủ đô được dự báo sẽ khó giảm thêm, trong khi những BĐS chất lượng luôn khan hiếm và được hấp thụ nhanh.